房地產(chǎn)預(yù)征增值稅怎么做賬

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算:

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款.

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā),以下簡稱《試點(diǎn)實施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的,應(yīng)按照《試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅.未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅如何處理?

企業(yè)所得稅

根據(jù)31號文,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.而收入確認(rèn)的金額和時間上,根據(jù)不同銷售方式有所不同:

(一)一次性全額收款方式

企業(yè)應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認(rèn)收入的實現(xiàn).這種方式下,預(yù)售房地產(chǎn)未實際收到預(yù)收款但已經(jīng)根據(jù)合同等達(dá)到應(yīng)收款時間的,企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)企業(yè)所得稅預(yù)計毛利.這種方式下企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時間應(yīng)當(dāng)不晚于增值稅下收到預(yù)收款的時間,所以計算預(yù)計毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)大于等于實際收到的預(yù)收款.

(二)分期收款方式

企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn).與一次性全額收款類似,此種方式下以合同約定和實際收款孰早來確認(rèn)企業(yè)所得稅收入,計算預(yù)計毛利的基數(shù)也會大于等于實際收到的預(yù)收款.

(三)銀行按揭方式

企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn).此種方式下與增值稅基本不存在差異.

(四)委托方式

對于委托銷售方式,基本的原則都是在收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入,而未考慮實際收款或合同約定.導(dǎo)致可能早于或晚于實際收到預(yù)收款,與增值稅的預(yù)繳義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)根據(jù)收到預(yù)收款和收到銷售清單的時間分別進(jìn)行判斷.

從確認(rèn)收入的時間上來看,31號文規(guī)定了4種不同銷售方式下的收入實現(xiàn)時間,其中對于一次性收款、分期收款和委托方式銷售的,應(yīng)當(dāng)首先在企業(yè)所得稅確認(rèn)計算毛利時,除上述不同銷售方式的不同規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)注意是否可以扣除預(yù)繳增值稅的問題.企業(yè)所得稅確認(rèn)的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅收入,這里所說的稅應(yīng)當(dāng)是根據(jù)銷售額計算的銷項稅額(一般計稅方法)或應(yīng)納稅額(簡易計稅方法).而在預(yù)售階段,增值稅的納稅義務(wù)尚未發(fā)生,其銷售額沒有確定,根據(jù)銷售額計算的銷項稅額或應(yīng)納稅額也沒有確定,所以在預(yù)售階段計算預(yù)計毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)是收到的預(yù)收款全額,不能扣除預(yù)繳的增值稅.

經(jīng)過本篇文章的詳細(xì)介紹關(guān)于問題"房地產(chǎn)預(yù)征增值稅怎么做賬".相信大家對于這個類型的財務(wù)知識都有所了解了.還有其他關(guān)于會計科目的財務(wù)問題,可以咨詢我們網(wǎng)站的在線老師.如果您有不同的意見,歡迎您與平臺的老師一起在線交流.

網(wǎng)友對?房地產(chǎn)預(yù)征增值稅怎么做賬的相關(guān)評論