房地產(chǎn)開發(fā)商什么時候確定收入

要確認收入,并先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當期應(yīng)納稅所得額. ? ? ?

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第六條

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn),具體按以下規(guī)定確認:

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認收入的實現(xiàn).

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn).

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn).

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn):

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn).

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn).

3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的,則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn).屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn).

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn).

第九條 規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當期應(yīng)納稅所得額.開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額.

在年度納稅申報時,企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料.

銷售開發(fā)產(chǎn)品在同時滿足下列條件時:

1、公司確認銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入,房產(chǎn)完工并驗收合格,簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù),即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方,公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也不再對已售出的商品實施有效控制, 收入的金額能夠可靠地計量,相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入,且相關(guān)開發(fā)項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量

2、分期收款銷售開發(fā)產(chǎn)品,在同時滿足下列條件時,公司按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入金額,房產(chǎn)完工并驗收合格,簽訂了分期收款銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù),相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入,且相關(guān)開發(fā)項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量.應(yīng)收的合同或協(xié)議價款與其公允價值間的差額,在合同或協(xié)議期間內(nèi)采用實際利率法進行攤銷,計入當期損益.

3、出售自用房屋在同時滿足下列條件時,公司確認銷售收入,自用房屋所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方,公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也不再對已售出的商品實施有效控制,收入的金額能夠可靠地計量,相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入;且相關(guān)房屋的成本能夠可靠地計量.

4、代建房屋和工程業(yè)務(wù)在同時滿足下列條件時,公司采用完工百分比法確認代建房屋和工程業(yè)務(wù)營業(yè)收入,代建房屋和工程簽訂有不可撤銷的建造合同,與代建房屋和工程相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè), 代建房屋和工程的完工進度能夠可靠地確定;且代建房屋和工程有關(guān)的成本能夠可靠地計量.

5、出租物業(yè)按租賃合同、協(xié)議約定的承租日期(有免租期的考慮免租期)與租金額,在相關(guān)租金已經(jīng)收到或取得了收款的證據(jù)時確認出租物業(yè)收入的實現(xiàn).

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