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房地產企業土地增值稅扣除項目

(一)對于新建房地產轉讓，可扣除：

1。取得土地使用權所支付的金額，包括：

？¨1？？納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

？¨2？？納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。

2.房地產開發成本，包括6項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

3.房地產開發費用--期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發費用不按實際發生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

【關于利息的其他規定】

1。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

2.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

3.地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金：城建稅、教育費附加等。

5.財政部規定的其他扣除項目

從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

(二)對于存量房地產轉讓，可扣除：

1。房屋及建筑物的評估價格。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定繳納的有關費用。

3.轉讓環節繳納的稅金。

土地增值稅的清算受理情況有哪些

1。符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：(滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續)

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

(3)直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(在納稅人收到清算通知之日起90天內辦理清算手續)

(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；(2013年單選題考點)

(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

(4)省稅務機關規定的其他情況。

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