契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅;

　　上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換)，房屋買賣、贈(zèng)與和交換;

　　以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。

一、土地出讓底價(jià)組成

　　按照北京土地出讓的掛牌文件顯示，宗地出讓的底價(jià)由政府土地出讓收益和土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)2部分組成。其中土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)是固定費(fèi)用，可以理解為之前征地過程中已經(jīng)發(fā)生的各類費(fèi)用的總和，下面還將具體介紹。而政府土地出讓收益是動(dòng)態(tài)的，由地價(jià)評(píng)審委員會(huì)審核、市國(guó)土局局長(zhǎng)辦公會(huì)審定的，會(huì)綜合考慮區(qū)位因素、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、周邊市場(chǎng)等多個(gè)因素，另外須注意的是，若地塊規(guī)劃有保障房，此部分不收取政府土地出讓收益，地下可出讓部分待設(shè)計(jì)方案經(jīng)審批確定另行收取;地下非經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積免收，若含經(jīng)營(yíng)性用途則需按照一定比例收取;還有，若土地出讓后，經(jīng)審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積超過出讓時(shí)的要求，還需補(bǔ)交超出部分的政府土地出讓收益。

二、集體土地收儲(chǔ)

　　一級(jí)開發(fā)單位取得立項(xiàng)與規(guī)劃批準(zhǔn)—召開村民大會(huì)，雙方簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議—協(xié)議內(nèi)容公示—區(qū)縣國(guó)土局草擬農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)區(qū)縣人民政府審核同意后，報(bào)市國(guó)土局審核—征地公告—征地結(jié)案—建設(shè)用地批準(zhǔn)書，納入政府土地儲(chǔ)備。

三、土地出讓底價(jià)審定

　　由以上可知，底價(jià)由2部分組成，一是土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，即收儲(chǔ)成本;二是政府土地出讓收益。

　　1、收儲(chǔ)成本

　　①組成：前期費(fèi)用(方案編制費(fèi)、釘樁費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及招標(biāo)代理費(fèi)等)、征地補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)(土地補(bǔ)償、人員安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、相關(guān)稅費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi))、收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)或管理費(fèi)(一級(jí)開發(fā)部分)、兩稅兩費(fèi)、其他費(fèi)用(圍墻圍擋費(fèi)等)、審計(jì)費(fèi)、委托入市交易服務(wù)費(fèi)、地價(jià)評(píng)估費(fèi);

　　②審定流程：項(xiàng)目開發(fā)主體自審—政府委托審計(jì)—市級(jí)部門聯(lián)合審核—竣工結(jié)算(財(cái)政部門)。

　　2、政府土地出讓收益

　　由于收儲(chǔ)成本是固定費(fèi)用，則收益部分一旦確定，則出讓底價(jià)則確定。

　　①審定流程：委托評(píng)估，出局土地估價(jià)報(bào)告--地價(jià)評(píng)審辦公室初審—地價(jià)評(píng)審委員會(huì)審核—市國(guó)土局局長(zhǎng)辦公會(huì)審定;

　　②各環(huán)節(jié)涉及部門

　　——市國(guó)土局委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　——市國(guó)土局地價(jià)評(píng)審辦公室初審

　　——地價(jià)評(píng)審委員會(huì)由市國(guó)土局、市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)委、市住建委組成

　　通過評(píng)審委員會(huì)后，報(bào)經(jīng)市國(guó)土局局長(zhǎng)辦公會(huì)審定，至此出讓底價(jià)形成。

四、部分相關(guān)文件

　　1、《關(guān)于印發(fā)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)審工作規(guī)則的通知》(京國(guó)土儲(chǔ)[2014]207號(hào))

　　2、《關(guān)于印發(fā)北京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)審暫行規(guī)定的通知》(京國(guó)土用[2015]87號(hào))

　　3、《北京市國(guó)土資源局關(guān)于征地及農(nóng)轉(zhuǎn)用管理等有關(guān)問題的通知》(京國(guó)土征〔2013〕649號(hào))

　　首先，國(guó)土部門有個(gè)叫基準(zhǔn)地價(jià)的東西，這個(gè)是主動(dòng)公開的，一般在當(dāng)?shù)貒?guó)土部門網(wǎng)站可以看到。這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)基本已經(jīng)是高于土地儲(chǔ)備成本的，除了某些特殊的三舊項(xiàng)目之類的。其次，國(guó)土部門收儲(chǔ)了土地后出讓一般都會(huì)找評(píng)估公司評(píng)估，現(xiàn)在的評(píng)估都會(huì)備案，所以一般也不敢亂來，畢竟是要負(fù)法律責(zé)任的。評(píng)估后，國(guó)土部門會(huì)先行進(jìn)行地塊出讓方案會(huì)審，通過后報(bào)同級(jí)政府會(huì)審嗎，通過后再放網(wǎng)上進(jìn)行公開出讓。

　　某公司通過協(xié)議出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，問其應(yīng)納的契稅計(jì)稅價(jià)格中是否包括市政建設(shè)配套費(fèi)?

　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))的規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅的計(jì)稅價(jià)格是承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中，以協(xié)議方式出讓的，其契稅的計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。包括土地出讓金、土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)助費(fèi)、市政建設(shè)配套等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　1、通常情況的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅價(jià)格。實(shí)際工作中按照合同成交價(jià)、評(píng)估價(jià)、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)孰高原則確定。

　　2、拍賣價(jià)格明顯偏低的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的計(jì)稅價(jià)格。如法院拍賣債務(wù)人的土地使用權(quán)以及銀行處理到期債權(quán)抵押的土地使用權(quán)等情況，由于強(qiáng)勢(shì)一方的介入，加之拍賣操作不夠規(guī)范，其拍賣價(jià)格通常大大低于正常的市場(chǎng)價(jià)格，大大低于基準(zhǔn)地價(jià)。

　　在這種情況下，契稅的計(jì)稅依據(jù)就不能按照財(cái)稅[2004]134號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)“出讓”中“競(jìng)價(jià)的‘一般’應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成交價(jià)格”的規(guī)定進(jìn)行處理，而應(yīng)根據(jù)“成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的”，由征收機(jī)關(guān)采用正常的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)核定征收。

　　3、沒有成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低而又沒有評(píng)估價(jià)格的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其計(jì)稅價(jià)格應(yīng)按不低于土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅。目前，稅收征收機(jī)關(guān)尚沒有建立委托評(píng)估機(jī)制，不可能做到對(duì)每一筆具體業(yè)務(wù)進(jìn)行委托評(píng)估，況且委托評(píng)估的費(fèi)用怎樣解決也沒有明確規(guī)定，實(shí)行委托評(píng)估不現(xiàn)實(shí)。而土地使用權(quán)具有一定的使用年限，其價(jià)值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應(yīng)按所轉(zhuǎn)讓土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅。

　　另外，根據(jù)財(cái)稅[2004]134號(hào)文規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

　　擴(kuò)展資料

　　以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

　　⑴以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

　　⑵以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。

　　⑶買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。

　　房屋贈(zèng)與贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。

　　房屋交換在契稅的計(jì)算中，注意過戶與否是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

　　承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金

　　對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。