(一)關于每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

　　(二)關于開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

　　(三)關于收入。開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關于施工、房地產開發企業的財務制度》(財發[2003]55號)第六十二條明確：房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位簽證后，確認為營業收入的實現。

　　(四)關于成本、費用扣除的稅務處理。企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題，根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條和第四十四條規定，企業正常生產經營活動期間發生的業務招待費、廣告費和業務宣傳費，可以按企業當年收入情況計算確定扣除限額。但是，對于在籌辦期間沒有取得收入的企業發生的上述費用如何進行稅前扣除，未作具體規定。考慮到以上費用屬于籌辦費范疇，《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》明確，企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號)第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。

　　(五)可以預提(應付)的成本費用。包括：(1)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在有相關合同、協議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發成本中。(2)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。(3)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由房地產開發企業承擔的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金。

　　(六)企業在開發區內建造的配套設施。企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

　　(七)企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本。其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

　　(八)關于停車場核算。國稅發[2009]31號第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

　　房地產開發企業開發的房屋已辦理入住手續，由于種種原因未辦理完工備案手續且未辦理會計決算手續，此種情況是否視為已完工產品進行計稅成本的結轉?

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010〕201號)規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

　　答：應視為開發產品已完工并及時結算開發產品計稅成本。 《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010]201號)規定：根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

　　從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：

　　1.房屋竣工并驗收合格(說明商品是合格的);

　　2.完成竣工結算(說明成本能夠可靠地計量);

　　3.簽訂售房合同及收取房款(說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業);

　　4.房屋辦理了移交手續交付業主使用(說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移)。

　　在一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以實踐中房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現后再結轉計入“主營業務收入”。

　　特殊問題

　　1.風險和報酬尚未轉移

　　在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬于風險和報酬尚未轉移的情況：①賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。

　　2.簽訂預售合同或正式合同時不能確認收入

　　簽訂預售合同時，房屋往往并未建成，面積沒有最后確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。

　　訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同采用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。

　　3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認

　　這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關的成本才能最準確地計量，不少注冊會計師此種觀點。很多房地產企業會計人員則認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本并依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬于能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。

　　4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入

　　會計理論界流行觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。房地產企業則更傾向于認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議并交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。此外，由于辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短并非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標準可能造成房地產企業收入確認的滯后。

　　計稅成本確認

　　一、開發產品完工時間的確認

　　《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號文件)第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010]201號)規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

　　從以上兩個文件的規定可知，開發產品完工時間的確認遵循的是孰先原則。例如：一個開發項目，房開企業在4月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，5月1日開始為業主辦理入住手續。那么，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日;反過來，假如4月1日開始為業主辦理入住手續，5月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，這時，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日。

　　二、開發產品結算計稅成本的時間

　　國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

　　從上面的規定可知，開發產品完工之日并不是必須進行結算計稅成本之日。開發產品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計稅成本核算的終止日。