房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

　　房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

　　建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

　　土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

　　三通一平指水、電、道路通，土地平整。

　　七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

　　基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

　　出讓地價、轉讓地價和其他地價。

　　房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

　　底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

1、路線價格

　　土地使用權的價值與土地的位置有很大關系(街道情況：寬度深度)。對于同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。

　　很明顯，可以先設置或選擇標準房屋，并根據實際情況采用適用的評估方法評估標準房屋市場價格，然后修改標準房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被征用。

　　對于住宅房屋，修正系數主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。

2、基準地價

　　對于某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，并調整一般因素，區域因素和個別因素，最后獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。

3、剩余

　　當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值后，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用于房屋或土地的個人估價。

4、收益

　　不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。

5、假設開發

　　對于未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測量正常開發后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。

6、市場比較

　　提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例(出售或評估，正常報價)，與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引并通過準確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。

　　該方法具有很強的實際意義和準確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易于查找時使用，估值結果更準確。

7、成本

　　(1)成本產品算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，并在累計正常成本費用后取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用于評估在正常程序下獲得的土地。

　　(2)重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標準下房屋重建成本的一種方法，然后考慮基金的利益并計算一定的開發(或建設利潤)以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然后根據實際情況和法律規范確定建筑新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

擴展資料：

　　評估原則：

　　1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

　　2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。

　　3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

　　4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎

　　5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

　　6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

　　房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。

　　估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。