物業公司代收代繳水電費，應計入“其他應收款”科目，并設二級科目“代收水電費”。

　　1.收取時：借：庫存現金 貸：其他應收款-代收水電費。

　　交電業局時：借：其他應收款-代收水電費 貸：庫存現金。

　　2.預收的部分會計分錄：

　　收取時 (借：現金 貸：其他應收款-代收水電費)

　　電費下來后，根據業主的電費額，沖預收的部分 (借：其他應收款-代收水電費 貸：現金)

　　停水停電的作法是不合法的，因為物業公司沒有停電停電的權利。至于物業費與水電費捆綁的問題不僅是業主一方解決，物業公司也希望盡快解決這個問題，據我了解，物業公司在這過程中擔當的是是吃力不討好的角色。以我所在的城市為例，其弱勢體現在：

　　1、較早前(包括現在沒有裝一戶一表的地區)的做法大多是水電供應部門來抄個總表，由物業公司一次性交付總費用，然后由物業公司收各戶的費用，收不齊的話，是一個物業公司無法填補的無底洞。

　　2、沒裝一戶一表的，物業公司還得一戶一戶的上門抄表，期間產生的人力、物力耗損是物業公司的，可以說物業公司是在義務的為水電部門工作。

　　3、如果總表與分表間出現了差額，如地下管道滲漏造成的損失，物業公司也只能是打落了牙齒往肚里咽。

　　新的《物業管理條例》第四十五條有了明確規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”

　　新條例的出臺對業主與物業公司而言都是有利的，條例實施后，物業費與水電費的捆綁收取現象也就刃而解了。但新的條例沒對公攤部分的費用如何收取作出規定，這同樣值得大家關注，如果你所在小區成立了業主委員會，可由業主委員會與物業公司一起商定公攤水電費的收取、監督問題。

　　對于此類業務，我談談個人的看法以供大家參考。財務人員需事先對公司業務進行了解，要去了解各類業務本身是什么，有幾種處理方式，各種處理方式的業務流程是什么，各種處理方式對會計核算、企業所得稅、增值稅、個人所得稅的影響如何。

　　在企業所得稅方面需要思考業務是否與公司取得的收入相關，支出能否在匯算清繳時稅前扣除，如何才能稅前扣除;增值稅方面需要思考業務是否能取得合規的發票，是否能進行進項稅額抵扣，稅負影響如何;業務是否會影響到個人所得稅等等。最后綜合評估選擇對公司更有利的處理方式去執行。

　　物業公司在經營管理項目中，會遇到向業主收取水電費的不同方式，由此引起物業公司的業務處理方式也就不同，從財務的角度來看，收取方式的不同會影響到會計核算的處理、發票的開具、納稅的申報也不同，不恰當的處理方法會給公司帶來涉稅風險。

一、供水電公司向業主收取水電費的兩種情形

　　第一種情形是項目在開發建設過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶，這種情形下業主發生的水電費就由業主直接向供水(電)公司交納。

　　第二種情形也是多數項目會遇到的讓財務人員糾結的情形，是項目沒有做到水電表直抄到戶，而是供水電公司抄項目總表由水電表戶主向供水電公司交納水(電)費，水電表戶主抄業主的分表后向業主收回水電費。

二、兩種向業主收取水電費的方式對物業公司的影響

第一種情形（水電表直抄到戶）下有可能會遇到的兩種方式：

　　1、供水電公司直抄到戶并自行向業主收取水電費，對于這種方式，業主發生的水電費與物業公司無關。

　　2、供水電公司委托物業公司代收水電費，這種方式下財務人員需要注意的是相關的資料需要備齊留底。

　　1)供水電公司與物業公司簽訂的委托代收水電費協議(下稱委托代收協議);

　　2)開給業主的發票是由供水電公司開具而不是物業公司用自己的發票開具給業主;

　　3)業主來物業公司交水電費時，物業公司將供水電公司開具的發票轉交給業主;

　　4)物業公司依委托代收協議上的要求將代收的水電費支付給供水電公司。

　　此過程中物業公司收到與支出的水電費款項在帳務上是在往來款科目里核算;物業公司需完善內控措施加強此部分資金與供水電公司開來的發票的管理以規避因管理不善而給公司帶來損失。

　　5)如果委托協議上有約定向供水電公司收取手續費，則手續費是物業公司的收入。

第二種情形（水電表不能直抄到戶）下財務人員需要思考的幾個方面；

　　1、供水電公司抄總表后向水電表戶主收取水電費，水電表戶主再抄業主分表后向業主收取水電費。此種情況下我們需要關注的點：

　　水電表戶主是物業公司嗎?如果不是物業公司，供水電公司在收到水電費時開出來的水電費發票抬頭能是物業公司嗎?如果發票抬頭不是物業公司，物業公司從公司帳上扣交了水電費，勢必造成三流(物流、票流、資金流)不一致，那取得的增值稅發票上的進項稅額能在物業公司進行抵扣嗎?歸屬于物業公司成本費用部分的水電費能在企業所得稅匯算清繳時稅前扣除嗎?咋辦?以下幾種方法僅供參考：

　　1)將水電表戶主過戶到物業公司名下。

　　2)物業公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協議，水電費由物業公司交納，供水電公司開具的發票抬頭為物業公司。

　　3)如果上述兩方法都做不到的話，可否考慮由水電表戶主自行向業主收取或者由水電表戶主委托物業公司代收(若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式)。

　　4)還有一種方法就是由水電表戶主(假設戶主為一般納稅人)將水電再轉售給物業公司，物業公司再轉售給業主，此種方法可以解決三流一致的問題，但本人強烈建議需向當地主管稅務機關溝通清楚并評估相關風險，因水電表戶主轉售給物業公司這一個環節是否會被認定為虛開增值稅專用發票行為存在著不同的人對政策的理解與把握不一的風險。

　　2、對于向業主收取自來水水費的問題

　　這個的處理可依據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定：提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

　　依據54號文處理對小規模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負的問題，如果收大于支存在差額，則表明收多了，應該交稅。處理時需要注意的是隨水費向業主收取的自來水水費不包括污水處理費及水資源費，可全額開具增值稅專用發票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。

　　向業主收取的污水處理費及水資源費按照經紀代理服務繳納增值稅，可開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

　　3、對于向業主收取電費的問題

　　在營業稅時代，代收電費、暖氣費是作為代理行為不征收營業稅，營改增之初出現了一些趁機加水電價的亂象，各地國家稅務局也出臺了一些相關的政策，一些地方規定只要向業主收取時不加價、不自開具發票、或者能簽訂三方(業主、物業公司、水電公司)協議的可視作代收轉付不征收增值稅;大多數的地方是按照轉售電進行處理(因不能滿足(財稅〔2016〕36號)附件1第三十七(二)規定“以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”的規定)。如何處理，建議與項目所在地的稅務機關溝通以明確具體處理方法。

在此與大家分享一些有關轉售電的個人看法以供參考。

　　1、從增值稅的稅負來看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉售電的稅負不會增加，因為在支付電費時可以取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額(進項與銷項的稅率一致);小規模納稅人會增加稅負，因為有銷項沒有進項，這需要去與稅務機關溝通如何處理，稅負增加了與當初政府推行營改增政策時提出的不增加企業稅負的初衷不一。

　　2、在轉售電的情況下，向業主收取電費時由物業公司向業主開具發票，需要向稅務機關申請增加開票項目，長期需要開具“轉售電”項目時稅務機關可能會要求物業公司去變更營業執照上的經營范圍，是否能添加需要向工商局咨詢。

　　3、注意整個業務流程操作下來后，發票的抬頭是否能開為物業公司，對增值稅進項稅額的影響;如果抬頭不是物業公司對企業所得稅的影響可以依據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(國家稅務總局公告2018年第28號，以下簡稱“28號公告”)對稅前扣除憑證的要求進行處理。

　　物業公司代收代繳水電費，應計入“其他應收款”科目，并設二級科目“代收水電費”。

　　1.收取時：借：庫存現金 貸：其他應收款-代收水電費。

　　交電業局時：借：其他應收款-代收水電費 貸：庫存現金。

　　2.預收的部分會計分錄：

　　收取時 (借：現金 貸：其他應收款-代收水電費)

　　電費下來后，根據業主的電費額，沖預收的部分 (借：其他應收款-代收水電費 貸：現金)

資料拓展：

　　1、水費是使用供水工程供應的水單位和個人，按照規定向供水單位繳納的費用。規定征收水費是現代立法的一個發展趨勢，許多國家的水法，對全部或部分用水實行征收水費制度。

　　2、我國于1985年發布了《水利工程水費核訂、計收和管理辦法》，對征收水費的目的，核訂水費標準的原則，水費的計收、使用和管理等作出了具體規定。

　　3、《水法》也規定，使用供水工程供應的水，應當按照規定向供水單位繳納水費。征收水費的目的是為了合理利用水資源，促進節約用水，保證水利工程必需的運行管理、大修和更新改造費用。